Locațiunea (art. 1777-1850)este contractul în temeiul căruia o persoană numită locator se obligă să asigure altei persoane numită locatar, folosinţa integrală sau parţială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durată de timp determinată în schimbul unui preţ corespunzător, denumit chirie.
Contractul de locațiune presupune următoarele varietăți, în funcție de obiectul derivat al contractului :
– contractul de închiriere, ce privește locațiunea bunurilor mobile și imobile. Contractul de închiriere atunci când are ca obiect un imobil cu destinație de locuință este supus unor reglementări specifice;
– contractul de arendare reprezintă locațiunea bunurilor agricole;
– contractul de antrepriză, dacă are ca obiect locațiunea muncii și serviciilor
– contractul de concesiune, dacă obiectul derivat constă în bunuri și servicii aparținând proprietății publice.
Condiții speciale de validitate a contractului de locațiune
Capacitatea părților: locator, locatar
Obiectul contractului are un dublu obiect: lucrul transmis în folosinţă şi chiria.
Forma contractului de locaţiune:
„contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale ,precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract”(art.1798Codcivil
Caracterele juridice: consensual, bilateral (sinalagmatic),cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva, translativ de folosinta temporara
Termenul locațiunii: pe durată nedeterminată sau pe durată determinată termenul maxim pe care poate fi încheiat este de 49 de ani.
Obligațiile locatorului (art. 1786 Cod civil):
- predarea către locatar a bunului dat în locațiune
- menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiuniii (art. 1786 lit. b Cod civil)
- asigurarea folosinței bunului, împotriva celor două forme ale posibilelor tulburări: tulburarea de fapt și tulburarea de drept
- garantarea pentru vicii
- garantarea pentru calitatea convenită cu locatarul a bunului închiriat
- acordarea chiriașului a unei preferințe la relocațiunea locuinței
Obligațiile locatarului:
- preluarea bunului dat în locațiune
- plata chiriei
- folosirea bunului cu diligență și prudență și potrivit destinației stabilite prin contract (art. 1799 Cod civil)
- efectuarea reparațiilor de întreținere curente
- permiterea accesului locatorului pentru examinarea bunului, la intervale de timp rezonabile, în funcție de natura și destinația bunului.
- suportarea unei restrângeri a locațiunii în caz de reparații care sunt în sarcina locatorului
- restituirea bunului la încetarea locațiunii
- la contractul de arendă, asigurarea bunului arendat.
Sublocațiunea și cesiunea locațiunii:
-părțile pot stipula dreptul locatarului de a subinchiria bunul ce face obiectul locațiunii.
-locatarul poate cesiona chiar locațiunea ,,dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres,, potrivit art. 1805 Cod civil. Dacă bunul este mobil, sublocațiunea sau cesionarea locațiunii este permisă doar cu acordul scris al locatorului.
Înstrăinarea bunului dat în locațiune:
• dreptul locatarului este opozabil terțului-dobânditor în următoarele situații:
-pentru imobilele înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; dacă imobilele nu au fost înscrise în cartea funciară, trebuie ca data certă a locațiunii să fie anterioară datei certe a înstrăinării;
– pentru imobilele supuse unor formalități de publicitate, dacă aceste formalități au fost îndeplinite de către locatar;
– pentru celelalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se află în folosința locatarului; terțul dobânditor în acest caz se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului.
Încetarea contractului de locațiune:
-cauze comune pentru orice contract, cu anumite particularități, și anume: expirarea termenului locațiunii, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor;
– cauze specifice pentru contractul de locațiune: denunțarea unilaterală, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului, ori înstrăinarea prin acte între vii cu titlu particular a lucrului dat în locațiune, dacă există o clauză specială în acest sens.
